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阮观伟:福州市构建和完善多层次住房供应体系的探索与思考

发布时间:2018-10-12 16:36:30  来源:福州新闻网

  党的十九大和中央经济工作会议提出,坚持多主体供给、多渠道保障,着力构建租购并举住房制度,发展和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。近年来,我市着力构建分类供应、分层保障的住房供应体系,与中央精神高度契合。

  一、我市住房供应制度历史沿革

  1958年完成社会主义改造以来,我市住房供应制度先后经历2种体制5个阶段,由计划经济时代单一的住房实物分配体制,逐步发展为符合市场经济规律的由普通商品住房、公共租赁住房、社会租赁住房、共有产权住房、安置型商品房组成的,多层次住房供应体系。

  (一)计划经济时代住房供应体制(1958年-1998年)。住房供应以公房实物分配为主,商品住房、单位公房、直管公房、集资建房、解困住宅等各类住房并存。先后经历两个阶段。

  1、公房福利分配阶段(1958年-1978年)。住房供应体制主要特点是职工家庭租住直管公房和公有住房,政府和企业作为住房投资、建设、分配和维护主体。

  2、商品住房与实物分配并存阶段(1978年-1998年)。1978年以来,福州市房改工作经历初步探索、多步尝试、局部突破和配套推进等阶段,通过出售公房、统一租金标准、解困住宅、集资建房等住房创新举措,逐步推行住房商品化改革,形成以单位公房、直管公房、集资建房、解困房等各类住房并存,商品房制度初步建立和发展的住房供应体系。

  (二)市场经济时代住房供应体制(1998年-2018年)。住房供应以商品房为主,逐步建立和完善住房保障供应体系。住房保障供应体系先后经历三个阶段:

  1、经济适用房和廉租住房保障阶段(1998年-2003年)。1998年,国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,住房保障制度逐步建立加以完善,这一时期住房供应体系的特点是出售公有住房、廉租住房、集资建房、商品住房等多种供应形式并存。

  2、公租房和限价房保障阶段(2003年-2012年)。逐步建立多层次住房保障体系,推行以政府为主提供基本保障的廉租住房、棚户区改造房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品住房等保障性住房制度。

  3、建立和完善多层次住房供应体系阶段(2013年至今)。全力推动住房制度创新,着力构建并初步形成由普通商品住房、安置型商品房、共有产权住房、社会租赁住房和公共租赁住房组成的,“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”的分类供应、分层保障的住房供应体系。

  二、我市现有住房供应体系

  近年来,我市加大住房保障体系建设力度,着力建立和完善多主体供给、多渠道保障,租购并举住房供应体系,初步形成了以普通商品住房、共有产权、安置型商品房、公共租赁住房、社会租赁住房、人才保障房等为主的分层次、分类保障的住房供应体系。

  (一)普通商品住房。2016年10月份以来,为遏制商品住房价过快上涨,我市从供需两侧发力,对房地产市场实施精准调控,稳定高端市场预期。在需求方面,通过逐步提高购房首付比例、贷款利率、税费标准、限制购房套数、限制市场流通等“限购、限贷、限售”措施,遏制炒房投机行为;在供给方面,通过价格备案、预售调节和优化土地供应结构等措施,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,满足“刚需”客户购房需求,房地产市场总体平稳,没有出现大起大落,市场交易量平稳回落,逐步回归理性。2017年,五城区商品住房销售面积161.5万平方米,其中90平方米以下商品房占比24%,90平方米-140平方米商品房占比55%,144平方米以上商品房占比21%。

  (二)安置型商品房。2017年,市政府出台《关于加大住宅房屋征收货币化补偿安置的意见(试行)》,推进城区106个项目3.5万亩旧屋区改造,创新安置型商品房制度,按照商品房运作模式建设面向被征收人定向销售安置型商品房。一是创新土地供应方式,参照商品房运作模式,实行安置型商品房用地公开出让;二是创新资金周转方式,利用开发企业“土拍”资金和金融机构信贷资金,缓解旧屋区改造资金压力,提高资金周转效率;三是创新货币补偿方式,实行安置型商品房限价销售,对接房屋征迁货币补偿,实现“低进低出”;四是创新回迁交房模式,由开发企业按照商品房销售合同组织交付,避免征迁纠纷传导至房屋交付环节,减轻逾期回迁压力。2018年,全市计划推出39个安置型商品房项目,建设5万套约450万平方米。

  (三)共有产权住房。2017年11月,市政府出台《关于开展共有产权住房试点工作实施方案》,2018年计划推出1000套共有产权住房,一方面满足部分购房群众对房屋产权的需求,另一方面能化解高房价带来的购房经济压力。一是准入条件进一步放宽,准入门槛有所降低,保障范围有所扩大;二是产权比例按照购房人和政府6:4的比例享有产权份额;三是明确退出机制,进一步完善共有产权住房准入、回购、退出和上市机制,维护共有产权住房购房人的合法权益。

  (四)公共租赁住房和社会租赁住房。近年来,我市不断完善分层次政策保障性住房体系,逐步扩大覆盖面,满足不同层次的家庭家庭住房保障需求。1、保障对象方面:公共租赁住房面向中等偏下和低收入住房困难家庭提供基本保障,并对地铁、公安、教育系统特殊行业实行定向分配。2017年起,推行社会租赁住房政策,扩大保障范围,面向我市发展急需的高级职称、技术人才等“新市民”供应社会租赁住房。2、租金标准方面:公共租赁住房租金标准按照周边半径2公里范围内同区域、同等级普通商品住房市场平均租金的30%确定,社会租赁住房按照60%确定。截至2017年底,全市累计供应公共租赁住房和社会租赁住房11300套,其中:面向大中专毕业生供应6800套,面向急需型技术人才供应729套,面向地铁、公安、教育系统特殊行业人员供应1770套。

  (五)发展住房租赁市场。近年来,为解决我市租赁市场中存在的租赁房源不足、租赁企业融资困难、租赁双方信息不对称、租赁企业专业化程度低等问题,主要完善几个方面基础性工作:一是加大租赁住房市场供应力度。2018年发展住房租赁市场纳入全省为民办实事项目,下达给我市的年度目标为新开工建设租赁住房(含共有产权住房)5000套,同时新增市场供应5000套。截至目前,全年计划新开工租赁住房(含共有产权住房)6个项目共计5300套,新增市场供应9个项目8200套。二是大力扶持租赁企业发展。市政府联合建设银行签订住房租赁战略合作协议,依托金融机构资金优势,提供200亿优惠利率贷款,支持发展租赁住房业务,成立国有福州安居住房租赁企业,协调组建万科泊寓等4家民营租赁企业,全部投入运营,世联行、龙湖等省外知名企业积极做好市场前期调研,争取在福州开展租赁住房业务。三是搭建租赁服务和监管平台。全面启动了“福州市住房租赁监管服务平台”和“全省住房租赁信息服务平台”(福州试点)上线工作,实现发布房源、房源核验、租赁备案等交易过程线上办理,实现数据共享,为不动产登记、出租房屋税收征管、公积金提取等提供公共服务信息支撑。

  (六)试点集体用地建设租赁住房。利用集体用地建设租赁住房,源头上盘活了大规模土地存量,降低租赁用地利用成本,与市场化相比具有明显优势。2017年10月,福州市政府拟定《关于恳请支持将福州市列为利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点城市的函》,积极争取纳入集体用地建设租赁住房试点城市。经充分沟通协调,国土部和住建部同意支持我市按程序批复试点方案。经调研摸底,初步安排仓山和晋安集体用地,建设租赁住房约2000套左右,进一步盘活存量集体用地,满足低收入群体住房租赁需求。

  三、难点分析

  (一)保障性住房突出社会公平问题。近年来我市保障性住房发展取得了长足进步,在保障低收入者住房需求,维护社会公平方面起了一定作用,但仍存在一些问题,主要有两个方面。一是申请准入方面,存在申请人真实收入和住房等情况核定难度大,容易出现以权谋私、分配不公等投诉纠纷,影响社会公平;二是监管方面,存在个别符合条件的承租人将公共租赁住房转租获利等问题,需要进一步加强和完善事中、事后监管。

  (二)住房租赁市场规模化发展问题。一是租赁税费偏高影响市场发展。经初步调研,当前房屋租赁综合税率达到20%左右,极大地限制了住房租赁企业的发展,导致多数开展住房租赁经营活动的企业或个人不愿主动申报住房租赁业务。二是住房改造审批环节多影响企业积极性。中央政策鼓励企业或个人改造工业厂房、办公用房等房屋,发展租赁住房业务,但在具体实施过程中,消防审批和验收难的问题,影响了租赁住房的改造工作,限制了租赁市场的发展。三是综合执法难。对租赁住房的综合执法,特别是群租房整治问题,涵盖违规装修、物业管理、中介服务、人口管理等,涉及建设、房管、城市执法、公安等多个部门职责,综合执法难度大,难以形成合力。

  四、今后对策措施

  建立完善多主体供给、多渠道保障,租购并举的多层次住房供应体系,对完善住房制度和住房消费模式、构建房地产长效机制建设,逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、住房消费和居民收入基本适应的住房供需格局,全面实现“住有所居”的目标,具有至关重要的作用。从中长期来看,应当从优化土地供应方式、转变住房消费观念、发展租赁市场、加快安置型商品房建设、强化房地产市场调控等五个环节加以推进。

  (一)切实转变住房消费观念。党的十九大报告提出“房子是用来住的,不是用来炒的”概念,引导人们要树立正确的住房消费理念,提倡不同年龄阶段、不同收入的群体,要根据实际合理选择不同住房消费模式,重新认识住房的“居住”基本属性,形成“租购无异”的住房消费理念,这就需要政府充分注重社会公平,增加住房供给主体,配套完成与商品住房同等的教育、医疗、社保等基本公共服务,满足不同层次、不同收入群体的多元化需求。

  (二)大力发展住房租赁市场。实现租购并举的根源在保护承租人的合法权益。一是加快住房租赁市场立法。要转变当前住房租赁市场无序竞争、多头监管的模式,关键在于完善住房租赁法规政策措施,规范租赁合同范本,推动成立租赁行业协会,明确租赁群体责任义务。二是探索实现“租售同权”。租赁住房不仅是解决城镇居民居住问题的手段,更应当满足公共服务方面的需求,使承租人平等享受医疗、教育、卫生、社会保障等公共服务。三是创新租赁市场融资模式。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,向租赁企业提供金融支持,参考消费贷模式,对租赁住房承租人、住房租赁企业定向提供低息贷款或住房消费资金,优化金融服务。

  (三)加强房地产市场调控。坚持“房子不是用来炒的”定位,逐步弱化商品房的资本属性,建立商品房作为消费品稳定供应的长效机制。一要继续完善住房信贷业务政策。严格执行差异化贷款机制,严厉打击投机购房行为,持续对房地产开发企业融资去杠杆,严格监管房地产市场信托、基金、银行等融资渠道,遏制资本进入商品住房市场。二要健全房地产行业法律制度建设。加快推进房地产税改革,调整优化各环节税收,减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通,增加保有环节税费,促进社会公平。

  (四)加快安置型商品房建设。一是注重总体布局。结合城市产业发展、旧屋区改造规划和群众生产生活需要,在精准测算安置需求量的基础上,科学合理安排安置型商品房布局、销售比例,提升安置型商品房的外观、户型、景观设计。二是推动物业管理市场化。通过强化宣传引导,加强诚信建设、优化合同服务,促进物业管理与业主观念及行为同步市场化。三是强化配套服务。强化质量与进度监管,将安置型商品房工程质量纳入保障性安居工程统一部署和巡查,完善配套设施建设,确保基础设施配套与安置型商品房、商品房同步规划、同步施工、同步建成。

  (五)创新土地供应方式。完善多主体供给、多渠道保障的住房供应模式,主要从拓宽土地供应的渠道,创新土地供应方式方面入手,一方面增加土地自持比重,在土地出让环节试行“竞自持”竞拍方式,鼓励开发企业转变开发经营和住房供应模式,另一方面借鉴BOT或PPP运营模式,鼓励房地产开发企业与政府合作,降低开发经营成本,充分发挥各种经营主体比较优势,缓解企业融资困难问题。在公共租赁住房用地方面,借鉴先进国家经验,以土地信托等方式将土地使用权在一定时期内给予信托管理机构等社会组织,保障低收入群体住房需求。在集体建设用地方面,按照集体用地建设租赁住房试点方案,先行先试,积极盘活集体建设用地,高效利用土地资源。

  市委党校第四十一期县处班 阮观伟