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高峰:推行“以房养老”需完善相关制度

http://xuexi.fznews.com.cn 2014-07-11 09:17:24   来源:中国发展观察杂志社   【字号

  原标题:推行“以房养老”需完善相关制度

  保监会日前召开新闻发布会,公布开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见,确定在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。

  以房养老又称房屋“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。如今,“以房养老”试点已在这四个城市落地,这意味着国外已很成熟的以房养老模式,将有规划地在国内规范发展。但是,目前“以房养老”仍处于探索阶段,即使“以房养老”试点在明年有了具体操作办法,短期内也还需要突破诸多问题。

  上海是我国人口老龄化最为严重的城市,2007年作为试点率先推行“公积金以房养老”,最终以失败告终。随后几年“以房养老”在各地都曾试点,大多因市场反应冷淡而半途夭折。“以房养老”制度之所以不受待见,正是由于它存在三大先天弊端:

  首先,将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子,人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因,就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家,年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右,缓解了供求关系,房价反而比较便宜。

  其次,中国的房产不是完全的产权,土地使用权期限最多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时,土地使用权期限已所剩无几了。理论上,土地使用权期限到期后,可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面,城市房产最大的价值构成就是土地,真正的建筑成本反而微不足道,如果重缴土地出让金,金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少;另一方面,即使土地使用权期限可以延续,中国的商品房质量欠佳也是一个隐患,连住建部官员都承认,中国的商品房寿命在30年左右,未必能超过70年。

  最后,未来房产未必像现在这样值钱,“以房养老”的前提是房价不能出现大的波动。目前中老年人普遍拥有的房改房,是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市,增值几十倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰,1990年前后新生人口的持续下降,将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是,目前中国的房价,无论从房价收入比,还是从房价与租金收入比来看,都存在较大的泡沫。

  公平地说,“以房养老”虽然存在着种种不确定性,但它确实应该成为人们养老的途径之一,哪怕只有少数人接受这个选择,它也应该没有任何障碍。但与之相配套的,必须是雷厉风行地推动养老制度改革,用改革来解决养老金缺口的问题,而不是简单算财务账。

  要想以房养老顺利进行,一是要完善市场定价与资产评估机制,建立公开、公正的市场化 “以房养老”操作体系。不再设置行业进入门槛,让民间资本充分参与养老产业的竞争,让银行等金融机构放下身段,以促进“以房养老”相关衍生产品的创新,降低养老群体通过“以房养老”的成本,让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。

  二是要逐步推进资产证券化,将缺乏流动性的房产资产,转换为在金融市场上可以自由买卖证券的行为,使其具有流动性。这样,金融机构可以资产管理公司的名义对于“以房养老”资产打包进行操作,既可以使养老群体定期取得一定数额养老金,金融机构也会因此有一定的经营收益,收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失,或以一定形式补贴给养老群体。

  三是要使“以房养老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。如补缴少量土地出让金,可最多延长一定年限住宅产权使用年限,可以增强“以房养老”方式的市场参与活力,使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。

  四是要重视养老服务配套及服务体系建设,提高养老服务质量。在新建、改建养老地产项目,新增床位使用时,应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题,避免配套服务与养老项目脱节的现象,避免因公众认可度不足,设计、配套和服务等难以满足老年人的需求,地段过于偏远等因素,使现有新建、改造完成的机构养老项目床位陷入“空置”的窘境。同时,重视养老服务配套及服务体系建设,提高养老服务质量,让“以房养老”群体真正享受到由此带来的便利性、舒适性等服务。

  五是要推广新式的养老观念,改变传统观念显得非常关键。通过推广新式的养老观念,让更多的家庭、老年群体对于“以房养老”有一个新的认识,以此逐步打开“以房养老”市场。

  作者单位:中国城市经济文化研究会