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唐道明:房产调控亟待厘清的几个问题

http://xuexi.fznews.com.cn 2013-08-27 20:13:04   来源:人民网-人民论坛   【字号

  原标题:房产调控亟待厘清的几个问题

  今年上半年,房地产出现逆势回升势头。1至5月,全国商品房平均价格上涨12.7%,涨幅同比加大8.9个百分点。如何在确保18亿亩耕地红线的基础上,以最小的资源环境代价解决高速工业化、城市化过程中的城市住房问题,实现房地产业的可持续发展无疑是宏观调控的重要目标之一。

  房地产调控体系的科学配置与有效运作

  与一般工业商品通过工厂生产然后运到市场进行销售不同,房地产的开发、建设及投入使用,必须在确定的土地上进行。这种不能移动的特点,使其开发建设及市场活动都要受到地域性限制,相应地,政府宏观调控也要与之匹配。

  宏观调控均以供求总量平衡为基础,然而房地产的宏观调控仅有国家总体层面的供求总量平衡是远远不够的,必须以各地区、各城市房地产的供求总量平衡为前提。否则,必然表现出局部地区房地产冷热不均,要么投资失控、房价高企、供求失衡、空置率居高不下,土地空间资源浪费严重;要么开发投资不足,交易清淡,经济社会发展缓慢,居住条件改善乏力。这正是由房地产的不可移动特性,即缺乏异地余缺调剂能力所决定的。为此,国家必须加快建立完善体现区域性特色的多层次宏观调控体系,明确界定中央政府、地方(城市)政府在房地产调控中的职能定位和职责划分。

  中央政府主要调控职责集中于:一是建立适应中国国情和发展阶段特点的长期、系统、稳定的住房公共政策和房地产业发展政策。厘清市场、半市场、非市场的界限,注重政策配套衔接和可持续,保证受益人群的横向公平和代际公平,完善相应土地供应、税费、金融货币支持、市场体系建设等相关法规和政策,加强全面指导监督。二是建立健全中央对地方政府正确履行区域(城市)房地产调控职能的科学考核评价机制,切实改变地方(城市)政府在房地产调控中,由于缺乏执政安全的硬约束而导致单纯追求经济利益的缺位、错位、不到位的问题。督促强化落实住房保障职能,加快建立多层次住房供应体系,加大中低价位、中小套型普通商品房供应,平抑房价,实现可持续发展,保持社会和谐稳定。三是建立健全国家房地产预警预报监测体系,加大对重点地区、城市房地产整体状况监测评估,对不能很好履行住房保障职能、房地产明显过热地区(城市),针对性采取警告、限制措施或强力控制措施,从执政安全角度对地方主要领导者实行一票否决,以抑制过热。

  同时,地方(城市)政府也要明确自身的调控职能,包括:一是以满足人们基本居住需求和不断改善居住水平为目标,建立多层次住房供应体系。因地制宜制订住房建设发展规划,与城乡总体规划,土地利用总体规划,国民经济社会发展规划有机衔接,强化住房保障规划和年度建设计划,落实公共财政预算保障措施。第二,妥善处理土地所有者与房地产市场调控者的不同利益取向矛盾,加强土地供应总量、住房供应总量调控,实现供求总量平衡、结构优化。第三,加快市政基础设施、公用设施先行建设与配套,有效实施规划调控引导。最后,全面开展居民居住状况调查,在此基础上对人口规模、居民收入、居住水平、土地供应、房产开发投资、开竣工规模、市场价格等指标进行系统监测,建立健全完整有效的预警预报监测体系,作为实施当地房地产调控的信息决策支持系统,从而不断提高调控的针对性、有效性、及时性。

  房地产金融政策如何适应中国特色城市化发展需要

  房地产具有明显的资金密集特点,其开发建设和消费环节都需要金融大力支持,住房金融解决了一次性购买和长期性积累的矛盾,延伸、增强、扩展了消费者的住房购买力,是进入“住”、“行”消费升级阶段后,进入消费信用化时代的标志。完善的住房金融体系和服务是实现住房政策目标的有力支持工具。

  首先,作为住房公共政策的重要组成部分和调控手段,加强住房金融体系和政策的研究,从住房金融体制设计、运行管理、风险防控、资金投向等方面,把市场性住房金融和政策性住房金融有机结合起来,服务于住房公共政策目标。

  其次,以住房公积金中心为基础,加快设立和完善政策性住房金融机构,重点扩展中、小城市机构、网点,大力拓展政策性住房金融服务,加大对中低价位、中小套型面向首次置业普通市民的普通商品住房消费贷款支持,同时加大对保障性安居工程建设的开发贷款支持力度。

  第三,与我国大、中、小城市协调发展的城市化发展战略相适应,研究出台支持中、小城市基础设施、公用设施建设的金融政策,加大中央财政转移支付和地方政府市政债券发行融资、注资支持,增强中、小城市经济集聚发展能力,改善中小城市住房消费环境,引导、鼓励外来务工人员在中、小城市置业安居。

  多层次房地产市场交易体系的建立与完善

  房地产具有高值耐久性的特点,市场交易实质是物权的交易,多次交易或部分交易是其显著特征。房地产既存在新建商品房买卖交易市场(一手房市场),又存在存量商品房买卖交易市场(二手房市场),同时,房屋租赁市场也是住房消费市场不可或缺的重要组成部分。房地产市场与土地市场、建筑市场、住房金融市场关系密切。健全完善、有效运作的多层次房地产交易市场体系,对于降低房地产交易成本,提升效率至关重要,政府在这一市场体系的建构完善中发挥不可代替的作用。

  首先要培育住房合理消费理念,改变不切实际的一次性到位住房消费观念,建立梯度升级消费理念,大力培育发展住房租赁市场,规范完善二手房市场。政府应从信息服务、房屋测量评估、合同规范、交易备案、产权登记、法律监督等全过程建立完善制度。同时进一步加大公租房建设力度,规范完善房屋中介服务,强化信用体系建设,使规范有序的住房租赁市场、二手房市场成为住房资源优化配置的重要渠道,通过梯度消费政策引导,改变当前住房供需结构严重失衡的局面,实现“住有所居”目标。

  第二,建立完善规范信用的土地市场秩序。地方(城市)政府可借鉴香港勾地表制度,制定年度开发用地供给计划,从土地供给总量、区位、开发建设时限要求,规划控制开发强度指标等作出明确规定,全面、真实、细致、公开地向各界发布土地市场相关信息,有规划、有步骤、有节奏地推出土地,让土地供给计划的执行能够平稳地满足市场和保障性住房建设需要。加强土地供给的事后监督,督促用地单位按计划要求进行土地开发,对失信企业加大惩戒力度。同时加强土地开发成本和土地收入的监督和管理,使土地收入真正为民所用。

  第三,住房商品的质量安全是市场发育完善的根本,它的建造、生产过程如何进一步标准化、系列化、规范化,并逐步实现住宅工业化,进而与信息化相融合以更好满足人们对高品质、低消耗的多样化住宅产品的需求至关重要。

  第四,针对住房商品不动产特性,研究适宜的真正反映房地产市场趋势的统计指标体系,对重点监控城市,建立相应固定区位同质同量房价的统计,并重点加强普通商品住房(如90平方米及以下)的监控统计,改变现行平均房价统计同量不同质,往往反映销售结构变化而不是房价真正涨跌的弊端,避免误导调控目标。

  (作者为湖南大学兼职教授、湖南省住房和城乡建设厅副厅长)